Продать квартиру быстро и выгодно, то есть с максимальным выигрышем для себя – это значит провести  работу по продаже осмысленно, планомерно, без излишних движений, не тратя зря время на суету, не засиживаясь месяцами на цене объекта, по которой не появляются покупатели. Для такой работы требуется хладнокровие, выдержка, умение торговаться. У кого-то эти качества  прирожденные, кто-то приобретает их с опытом, а для кого-то эти качества недостижимы.

  На рынке недвижимости значительная часть  собственников или их представителей - мало профессиональных риэлторов, держат одну и ту же цену многими месяцами. К ним, видимо, не приходит в голову вопрос: наверно, всё-таки есть срок, дольше которого бессмысленно продавать объект по такой цене, по которой не покупают?

  Продавцы, не задающиеся этим вопросом, не чувствуют рынок, они не понимают того, что рынок давно и определенно выразил свое отношение к их объекту, заключающееся в твердом не желании покупателей приобретать данную квартиру по такой цене.

  Кто-то не хочет знать, а кто-то хочет, но не может найти ответ на один из самых важных для продажи вопросов рынка недвижимости: по истечении какого времени нахождения объекта на рынке без появления на нее покупателя можно определенно сделать вывод о том, что с вероятностью близкой к 100% объект не будет реализован никогда по этой цене в обстоятельствах данного рынка.

  Нижеследующая действенная методика, полученная в результате статистического анализа продаж, позволяющая продать квартиру быстро и выгодно, основана на параметрах: а) времени реакции рынка (в его текущем состоянии) на объект, б) величине изменения цены объекта, которая может существенно изменить отношение рынка к объекту в одну или другую сторону. Данные параметры получены в результате исследований  статистических данных, полученных в процессе продажи объектов недвижимости агентства НАХОДКА, и много раз проверены в течение длительной  практики.

Суть ее такова.   

  Продавец знакомится с рынком путем обзора аналогичных продаваемых квартир на самых    посещаемых рекламных площадках: Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимость с целью выявления продаваемых аналогов квартиры, формой и содержанием соответствующих подаваемых объявлений. Акцент переносится на базу ЦИАН. Далее все упомянутые ссылки на просмотры объявления объекта продажи будут относиться к сайту ЦИАН.

  По результатам своего изучения продавец:

- определяется с ценой на квартиру, с которой он выйдет на рынок. Рекомендации по оценке квартиры даны в статье «Как оценить квартиру для продажи».

- фотографирует квартиру, составляет объявление, размещает его на сайте ЦИАН. Нижеследующая методика настроена на обычное размещение объявления, без опций топа, премиума и выделения. Результаты проведенных нами статистических исследований позволяют сделать вывод о том, что более дорогие формы объявления действительно увеличивают число просмотров, но число даже звонков, а тем более покупателей, не увеличивают.

Далее следует выбрать одну из 2-х стратегий продажи.

  Стратегия 1. Если времени для продажи в обрез, целесообразно сразу начинать продажу с рассчитанной цены в соответствии со статьей «Как оценить квартиру для продажи».

  • В течение первых 5-ти дней нужно смотреть за статистикой просмотров объявления. Если появляются желающие на просмотр, то оставлять их телефоны, но назначать просмотры через неделю. Первый день при анализе статистики в рассмотрение не брать, поскольку в первый день помимо людей объявления просматривают еще и роботы.

1.2. Если среднее ежедневное число просмотров за 4-ре дня в ЦИАН больше 50-ти, то цена продажи на последующие 5-ть дней увеличивается на 5%. Если по окончании второй пятидневки среднее число просмотров опять больше 50-ти, то опять цена увеличивается на 5%. При этом квартира по-прежнему не показывается, просмотры переносятся, а контакты звонящих записываются.

       Так продолжается до ситуации, когда среднее число просмотров объявления будет в районе 45-50.

       Обычно количество этапов повышения цены не бывает больше трех. Количество этапов зависит от взвешенности и беспристрастности проведения расчета прогнозной цены квартиры (фактически от опыта прогнозиста).  

 

  При достижении ситуации в 45-50 просмотров в день квартира уже показывается, не торопясь, всем желающим по последней цене.

  • Если среди смотревших появилось несколько желающих купить, то среди них проводят аукцион. Если появился один желающий купить, то оттягивают заключение авансового договора с ним с таким расчетом, чтобы объявление с этой последней ценой находилось в базе 14 дней.

          Если в течение 14 дней нашелся один покупатель, то с ним надлежит заключить договор купли-продажи по цене объявления, если за прошедшие 14 дней выявили несколько покупателей, то с ними надлежит провести аукцион.

  • Если по последней цене, соответствующей ежедневным просмотрам 45-50 в день, не появляется покупатель в течение 14 дней, то эта цена держится еще 14 дней.
  • Далее, если по прошествии месяца покупатель не появился, цена в объявлении сменяет тренд с увеличения на снижение.

          Каждые 14 дней, при отсутствии покупателя, цена снижается на 2-3%.

          Обычно одно или два снижения цены, как правило,приводят к появлению покупателя.

  Стратегия 2. Если время для продажи не сильно поджимает, целесообразно протестировать цену чуть большую чем расчетная.

  • Продажа начинается с цены = расчетная цена + (10-15) % расчетной цены.
  • В течение 5 дней держится указанная цена. Так же первый день не рассматривается. Если среднее ежедневное количество просмотров за 4 дня окажется выше 50 (что бывает крайне редко при взвешенном расчете прогнозной цены), то производятся действия описанные в п. 1.1.-1.5.
  • Если среднее ежедневное количество просмотров за 4 дня окажется ниже 50, то через каждые 5 дней снижается цена до достижения ситуации когда либо появляется покупатель, либо число ежедневных просмотров достигает 45-50.
    • В случае появления покупателя на этом этапе, аванс сразу не берется, а выдерживается общее время в две недели, в течение которого квартира будет находиться на рынке по цене, за которую готов купить появившийся покупатель. Если в течение 14 дней новый покупатель не находится, квартира продается ранее появившемуся покупателю. Если в течении 14 дней появляются еще покупатели, то среди всех покупателей проводится аукцион.
    • В ситуации, когда покупатель не появился, но число ежедневных просмотров достигло 45-50, шаги по снижению цены продолжаются уже через другой промежуток времени - 2-3 недели. Цена снижается на 2-3%. Обычно одно- или двукратное снижение цены на этом этапе приводит к появлению одного или нескольких покупателей. Если покупателей несколько, то среди них проводится аукцион.

 

 

 Промежутки времени и ступеньки изменения цены определены эмпирически, в результате исследования статистических данных агентства НАХОДКА, полученных при продаже объектов недвижимости. Работа по соответствию этих параметров состоянию рынка, так же, как и применимость методики в целом проводится в агентстве регулярно. Методика продажи быстро и выгодно работает эффективно в руках уравновешенного, настойчивого рассудительного исполнителя.

  Тот, кто сомневается в том, что он справится с  продажей самостоятельно на основании вышеописанной методики быстрой и выгодной продажи, может обратиться к специалисту - риэлтору. Как найти риэлтора указанно в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».

 Будем рады если Вы свой выбор остановите на нас.